Vastgoed - Beleggers Academy

Investeren in vastgoed?

Beleggen in vastgoed kan op verschillende manieren, met verschillende kenmerken en risico's.

Zo kunt u ervoor kiezen om direct te investeren in vastgoed door bijvoorbeeld een grond of een gebouw aan te kopen. Om uw risico te spreiden kunt u investeren in verschillende vastgoedtypes zoals kantoren, woningen, appartementen, etc. of in verschillende landen.

U kunt ook indirect investeren in vastgoed, bijvoorbeeld door het aankopen van ETF’s (trackers), vastgoedcertificaten (vergelijkbaar met een obligatie), vastgoedaandelen of fondsen die investeren in vastgoed. Hieronder zal er enkel dieper ingegaan worden op de indirecte manier om te beleggen in vastgoed.

Algemene kenmerken van indirect investeren in vastgoed

Looptijd:
Bedraagt meestal 20 tot 25 jaar (afschrijvingstijd van een gebouw) bij vastgoedcertificaten. Bij verkoop eindigt het certificaat meteen en is een meerwaardebelasting mogelijk. Bij ETF’s, aandelen of fondsen is er geen vaste looptijd.
Coupon (vastgoedcertificaten):
Net zoals bij een obligatie ontvangt u elk jaar een coupon (huurinkomsten + deel aflossing van het kapitaal). Daarbij fluctueren de huurinkomsten mee met de index.

Indirect investeren in vastgoed: de risico’s

Hieronder hebben we de belangrijkste risico’s van het indirect investeren in vastgoed nog even voor u opgesomd:

Kredietrisico:
Wanneer een bedrijf of instelling het vastgoedcertificaat, aandeel of ETF niet meer kan terugbetalen. Dit kredietrisico is afhankelijk van de kredietwaardigheid van het bedrijf of de instelling.
Liquiditeitsrisico:
Een ETF in vastgoed of een vastgoedaandeel is erg liquide waardoor het liquiditeitsrisico laag is. Een vastgoedcertificaat daarentegen wordt weinig verhandeld waardoor het liquiditeitsrisico hoger is.
Marktrisico:
Men investeert niet rechtstreeks in vastgoed maar in vastgoedcertificaten of ETF’s. De onderliggende waarde daarvan is niet te voorspellen aangezien het onderhevig is aan koersschommelingen. Het risico op waardeverminderingen is echter reëel en varieert volgens de belegging. Hoe groter de diversificatie binnen de belegging, hoe kleiner het risico. Ook het risico van koersvolatiliteit is aanzienlijk en is afhankelijk van de evolutie van de vastgoedmarkt in het algemeen, de kwaliteit van de activa van het beleggingsinstrument, de kwaliteit van het beheer, de graad van verhuring van het goed, de rente-evolutie, …
Rendementsrisico:
Het rendement van vastgoedcertificaten of ETF’s is onzeker daar ze afhankelijk zijn van zowel de netto-inkomsten als de min- of meerwaarde bij de verkoop van het onderliggende vastgoed. Het risico dat vastgoedprijzen zullen stagneren of dalen bestaat altijd.
Renterisico:
Het risico van de marktrente speelt ook een rol. Een stijgende marktrente resulteert in een daling van de waarde van het certificaat of ETF en vice versa.

Kosten & Belastingen op indirect investeren in vastgoed

Taks op beursverrichtingen (TOB):
Belasting die van toepassing is bij de aan- en verkoop van vastgoedcertificaten, -aandelen en ETF’s op de secundaire markt.
Makelaarsloon:
De kost om orders uit te voeren op de secundaire markt.
Bewaarloon:
De kost van bewaring van een certificaat of ETF op een effectenrekening.
Roerende voorheffing op intresten (vastgoedcertificaten):
In België geldt een roerende voorheffing op ontvangen intresten. Bij vastgoedcertificaten wordt de netto huuropbrengst beschouwd als een deel van de intrest. Het gedeelte van de aflossing (terugbetaling kapitaal) blijft onbelastbaar. Bij ETF’s die dividenden uitkeren, dient ook roerende voorheffing te worden betaald.
Belasting op de meerwaarde:
Enkel van toepassing bij verkoop van het onroerend goed. Indien in een ETF meer dan 10% (25% voor aankopen voor 01/01/2018) belegd wordt in schuldvorderingen, dan wordt de meerwaarde belast door middel van roerende voorheffing (ook gekend als Reynderstaks).